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自分de準備。不動産編

準備

3dman_eu / Pixabay

自分de準備シリーズ。

今回は不動産について整理していきます。

 

土地・家屋名寄帳の取得

亡くなったひとが所有している不動産を確認する際には、

よく固定資産税の納税通知書が使われます。

 

固定資産税は1月1日時点で不動産を所有しているひとが課税される税金です。

その年の途中に亡くなっても、賦課期日(税金を納める基準になる日)は1月1日ですから

その年の分は亡くなったひとが払う必要があります。

 

通常5月ごろに納税通知書が市町村からくるのですが、

亡くなったのに払う必要あるの?というご質問をよく受けます。

結論から申し上げると上記で説明した通り、納税義務ありです。

代わりに相続人が支払うことになります。

 

では、その亡くなったひとが所有していた不動産を確認するのに

固定資産税の納税通知書ではマズい理由は何でしょうか?

ポイントは免税点です。

 

固定資産税には、これ以下の課税標準額なら固定資産税は免除しますという金額があります。

京都市でいうと

土地:30万円

建物:20万円

です。

 

そうなると免税点以下の不動産は税金がかからない。

→固定資産税の納税通知書に記載がない、または納税通知書がこない。

そんなケースもあります。

 

固定資産税の納税通知書に頼り切ると免税点の不動産を見逃します。

ここで役に立つのが名寄帳(なよせちょう)です。

 

名寄帳であれば、

その亡くなったひとが所有するすべての土地家屋を記載してもらえますので

名寄帳で不動産の所有状況を確認するのが最も安心です。

財産の確認は漏れがないようにしましょう。

 

思わぬところに不動産を所有していたことが判明することもあります。

固定資産税は課税されていなくても、相続税評価上は課税の場合はあり得ます。

後で漏れが判明すると修正申告の対象になりますので注意しましょう。

 

名寄帳は市町村役場の固定資産税課もしくは市税事務所で取得できます。

地方税管轄なので税務署ではないです。

 

登記簿謄本・公図・測量図

登記簿謄本=登記事項証明書は法務局で取得できます。

誰でも取得できます。

名寄帳で確定した不動産の登記簿謄本を法務局で取得しましょう。

 

謄本取得時にあわせて公図と測量図も取得しましょう。

公図とは

土地の区画・地番をあらわした図面です。

必ずしも形が正確なわけではありません。

 

特に京都は古い都市ですので

公図はこの辺にこの番地の土地がある、ぐらいのザックリしたものです。

(法務局が発行する書類がそれでいいのかという疑問は置いておきます)

 

測量図はその名の通り、その土地を測量した際の面積を計算した図です。

必ずしもあるわけではないですが、あれば非常に助かります。

 

不動産の相続税評価額については、面積について

実際の面積で計算しなさい、というルールがあります。

 

実際の面積ってなんぞやというと、

謄本や固定資産台帳記載の面積と、その土地の実際の面積は違うことがあります。

その際には書面上の面積ではなくて実際の面積で計算しなさいという事で

測量をしなさいという事ではありません。

 

専門的な用語で「縄伸び」と「縄縮み」があります。

昔は今のように測量機器が発達していたわけではなく、

縄で測量していた時代があります。

 

縄はもちろん伸び縮みしますよね。

その伸びた、縮んだ縄で測量すれば

当然のようにズレます。

このズレが発生している土地のことを

相続の世界では縄伸びした土地や縄縮みした土地、と呼びます。

 

実際の面積で計算することを要求されていますから

謄本や固定資産台帳の面積が実際の面積と合っていれば良いのですが、

そうではない場合も多く、注意が必要です。

これもあとで分かれば修正申告の対象になります。

(注 税務署は修正申告の指導はしますが、更正の請求の指導は自発的にはしません)

 

登記簿謄本も公図も測量図も管轄の法務局で取得することが出来ます。

遠方の場合には郵送で請求も出来ます。

まとめ

不動産なんか漏れないでしょ、っていうひとがいますが、

不動産の計上漏れは意外とあります。

不動産というぐらいで動かないので安心するんでしょうか?

忘れられている場合、前回の相続登記が出来ていない場合もありますので

書類でキチンと確認しましょう。