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広大地が「地積規模の大きな宅地」に。注意点まとめ

土地

jplenio / Pixabay

平成30年1月1日以後、大きな土地、いわゆる以前の広大地(こうだいち)の

評価方法が変更になりました。

昨日5件の土地を、広大地から地積規模の大きな宅地に、

手書きで!!評価し直しをしたわたしが注意点をまとめます。

 

判定の要素は簡略化

平成29年12月31日までは大きな土地(ざっくりですが都市圏では500㎡以上)は

広大地(こうだいち)として評価の対象になっていました。

 

ただ、広大地として評価する際にはイロイロと判定する必要があり、

財産評価のなかでも比較的難易度の高いモノになっていました。

 

特に、その大きな土地にマンションが建つかどうかの判定は非常に難しく、

不動産鑑定士の先生に判断をお願いしたり、意見書を書いてもらうことも。

 

今回の改正で判定は簡素になりました。

判定のポイントとしては

三大都市圏にあるか、

路線価図上で普通住宅地区、または普通商業・併用住宅地区にあるか

指定容積率300%以下か

です。

 

いずれも調べればわかることで、客観的な指標で判断できます。

以前はイロイロと理屈をこねる必要がありました(笑)

 

ただ、判定は簡素化されたので、対象宅地は増えていると思われますが、

減額の幅は小さくなっています!

対象は広くするから、その分減額幅を浅くされているイメージです。

広く浅くですね。

 

不整形地まで見ておく

以前の広大地の評価では

正面路線価と地積がわかれば評価できました。

 

しかし、地積規模の大きな宅地では

その土地の形状も加味されるようになっています。

 

土地の評価では、基本的に加算要素と減算要素があります。

加算要素は例えば、

その土地に接している道が側方にあったり、裏側にあったりすると

ひとつしか接していない土地よりも、使い勝手がいいよね、

だからその分を加味します、

といった感じで、ひとつの道にしか接していないよりも

複数の道に接しているほうが評価額は高くなります。

 

その逆もしかりで、

その土地の形が「いびつ」であれば、真四角の土地よりも

使い勝手が悪いよね、よって減額します。

という評価の仕方になります。

これを不整形な土地、不整形地といいます。

 

地積規模の大きな宅地での評価でも

形がいびつな土地については、真四角の土地よりも活用において不利なので

不整形地な宅地として評価した後に、

「地積規模の大きな宅地」として評価することになります。

 

以前に、広大地として評価している場合には

不整形地としての評価をしていませんので、それをやり直しておく必要があります。

 

不整形地の評価は、結構手間です(笑)

路線価が発表される前に、一度下準備をしておくと

お客様にもスムーズにご案内できます。

 

奥行価格補正率も変更しているよ

広大地の評価だけではなく、

実は奥行価格補正率も改正されています。

 

ここからは専門的なハナシなので、興味がない人は飛ばしてください。

 

今回の改正では、地積規模の大きな宅地について

いわゆる潰れ地、公共的用地の部分が加味されなくなっていますので

普通住宅地区および普通商業・住宅地区の奥行価格補正率も

改正によって若干下がっています。

 

手書きで財産評価をする際には

補正率が変わっていることに気が付きにくい

(ソフトウェアが判定してくれる)ので、

国税庁のHPにて必ず確認しましょう。

 

税務ハンドブックや相続のハンドブックは

その補正率の改正にまだ対応していませんのでご注意を。

 

まとめ

昨日、土地の財産評価を手書きで久々にやりました。

通常、会計事務所で土地の財産評価をする際には

結構な分量の作業をソフトウェアに頼っています。

なぜ今回それが出来なかったかというと、使っているソフトウェアが

新しい財産評価明細書に対応していなかったからです!

 

前から決まってたんやから、さっさとバージョンアップしてよ!

って思いながら、久しぶりで意外と楽しめたのも事実です(笑)

つくづくソフトウェアに支配されているなと感じた昨日の午後でした。

現場からは以上です(笑)