おはようございます、所属税理士ブロガーのtakasago（@co_develop）です。
昨日は激しい雨の中（笑）、不動産の現地確認に行ってきました。
相続税の申告書を作成する際には、不動産の現地確認は必須です。
基礎から解説します。
現地確認とは？
現地確認は、不動産を現場で確認することを意味します。
基本的に不動産を財産評価＝相続税を計算するときの価額
を計算することをする際には現場に行きます。
事件は現場で起きてるわけではなく（笑）、
現場に行かないと分からないことは多いです。
現場に行く前にする作業としては、
不動産の名寄せ帳を取得する
↓
不動産の登記簿謄本を取得する
↓
住宅地図を確認する
↓
土地の公図を確認する
↓
もしあれば土地の測量図を確認する
↓
路線価地域ならば路線価図を確認する
↓
都市計画図を確認する
↓
指定道路図を確認する
↓
現場で確認すべきことを整理する
というプロセスが一般的です。
ぼくは京都にて業務に当たっていますので、京都の不動産評価あるあるをまとめると、
- 公図がぐちゃぐちゃ
- 測量図はないことが多い
- 建物が伝統的建造物に該当することがある
- 前面道路が2項道路のことが多い
といったところです。
京都は古い町、古都です。
歴史が古い分、未整備な部分が数多く残されています。
パッと見て公図がおかしいこともあり、
その際にはグーグルマップなども参考にしますが、あくまで参考です。
やはり現場に行ってナンボなところがあります。
確認することは？
現場に行って何をするかというと、
土地の形状を確認する
間口などの距離を計測する
前面道路の幅を計測する
高架線、墓地、幹線道路、高速道路、線路などがないか確認する
実際の利用形態を確認する
未登記の建物がないか確認する
が大きな柱です。
距離を測るのは、評価に必要だからです。
間口の距離、奥行きの距離で、
補正率という評価額に対する影響度が変わります。
では、周囲の状況を確認する理由はというと、
評価額を減額する要素が隠れていることがあるからです。
減額する要素としては、
騒音
振動
異臭
など、図面上では気が付かない部分です。
これらは机の上では推し量ることはできても、
現場で体感しなければ分からないことです。
また、実際の利用状況などを確認することも非常に重要です。
これは、相続税が基本的に実態で判断するという側面があるからです。
形式上、登記簿謄本では宅地という地目＝使われ方でも、
実際が駐車場であれば雑種地で評価する、というのが原則です。
地図上や、形式上だけで確認して評価してしまうと実態と乖離して、
評価額が異なることになり、結果申告の内容を間違うことに繋がりかねません。
使う道具
現場で確認するために使う道具はというと、
一昔前にはそれこそメジャー＝巻尺で測っていました。
今ではさまざまな道具があり、赤外線で反射を利用して測ったり、
ローラー計測器といってミニ一輪車のような道具をコロコロ転がして測ったりします。
あとは現場の状況を記録するために、デジカメで写真を撮っておきます。
測量のように厳密に計測することは必要ではなくて、
評価に必要な項目を見ていくことが重要です。
現場に行く際には、建物の中までは入らないことが多いですが、
事前にいつ頃伺うかお伝えしておきます。
なぜかというと、お伝えしておかないと
ごく稀に現場のご近所さんに
不審者として通報されることがあるからです(笑)
説明するのは億劫ですし、悪いことをしているわけではないのですが、
通報されても困るので、事前にお伝えして予防しています（笑）
ちなみに現地確認は相続人の方に
必ずしも立ち会っていただく必要はありません。
ご希望があればもちろん立ち会っていただいても良いです。
まとめ
不動産の相続税評価は、一朝一夕にはいきません。
相続税法ではなくて、
財産評価基本通達という評価のルールを知っておく必要がありますし、
建築基準法や都市計画法など関連法令も理解が必要です。
逆にいうと腕の見せ所でもあります。
経験がものをいう部分なので、これからもブラッシュアップしていきます。
